1.房產(chǎn)稅納稅人1.財(cái)產(chǎn)稅納稅人

房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)人繳納。全民所有的產(chǎn)權(quán)由管理單位繳納。產(chǎn)權(quán)典當(dāng)?shù)模傻洚?dāng)商支付。產(chǎn)權(quán)人或者典當(dāng)行不在產(chǎn)權(quán)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未定、租賃糾紛未解決的，由產(chǎn)權(quán)托管人或者使用人支付。

【例1】由于轉(zhuǎn)租人不是產(chǎn)權(quán)人，所以對(duì)轉(zhuǎn)租人取得的財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)租收入不征收房產(chǎn)稅。轉(zhuǎn)租房產(chǎn)無需繳納房產(chǎn)稅。

【例2】無論是否取得房產(chǎn)證，如果屬于房產(chǎn)稅納稅人，都要按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

【例3】納稅人因房屋大修連續(xù)停業(yè)半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅。

2.對(duì)“房地產(chǎn)”的解釋

“房地產(chǎn)”是房屋形式的財(cái)產(chǎn)。房子是指人們可以生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、生活或儲(chǔ)存物資的地方，有屋頂和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(兩側(cè)有墻或柱)，可以遮風(fēng)擋雨。

獨(dú)立于房屋的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油罐、酒窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃溫室、磚窯石灰窯和各種油氣罐等，不屬于房地產(chǎn)。(房產(chǎn)稅暫行條例(國(guó)發(fā)〔1986〕90號(hào)))

【例4】簡(jiǎn)易墻體租賃不屬于房產(chǎn)租賃，此處房產(chǎn)仍應(yīng)按從價(jià)繳納房產(chǎn)稅，即按房產(chǎn)殘值計(jì)算繳納，稅率為1.2%。

【例5】鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在銷售前是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房在銷售前不征收房產(chǎn)稅；但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售前已經(jīng)使用或者出租、出借的商品房，應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅。(國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào))

3.房屋附屬設(shè)備說明

房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋或配套設(shè)施不可分割的各種附屬設(shè)備，其價(jià)值一般不單獨(dú)計(jì)算。主要有:采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、燃?xì)獾仍O(shè)備；各種管道，如蒸汽、壓縮空氣體、石油、給排水管道以及電力、電信和電纜導(dǎo)體；電梯、升降機(jī)、過道、干燥平臺(tái)等?！?《房產(chǎn)稅暫行條例》(國(guó)發(fā)〔1986〕90號(hào)))

【例6】按房產(chǎn)殘值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅:中央空調(diào)整需要計(jì)入房產(chǎn)原值，而縱向空調(diào)整不需要計(jì)入房產(chǎn)原值。

【例7】企業(yè)調(diào)配的所有消防設(shè)施，均以房屋為載體，不能隨意移動(dòng)，屬于物業(yè)稅性質(zhì)的配套設(shè)施。無論是否計(jì)入固定資產(chǎn)原值，都要計(jì)入房地產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。如果是可以隨意移動(dòng)的消防器材，就不用交物業(yè)稅了。

4.土地價(jià)值包含在財(cái)產(chǎn)的原始價(jià)值中。

對(duì)于按照房地產(chǎn)原值計(jì)稅的房地產(chǎn)，無論如何核算，房地產(chǎn)原值都應(yīng)包括土地價(jià)款，包括取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款、開發(fā)土地所發(fā)生的費(fèi)用等。容積率小于0.5的，按照房地產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積，并據(jù)此確定計(jì)入房地產(chǎn)原值的地價(jià)。(財(cái)稅〔2010〕121號(hào))

5.地下建筑繳納財(cái)產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)所有具有房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑、完全建在地下的建筑、地下人防設(shè)施等。，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

上述具有居住功能的地下建筑，是指人們可以生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、生活或存放具有屋頂和維修結(jié)構(gòu)的材料的場(chǎng)所，可以遮風(fēng)擋雨。(財(cái)稅〔2005〕181號(hào))

6.財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

(1)房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值的10%至30%扣除后的殘值計(jì)算繳納。具體減征幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，稅率為1.2%。

其中；自用地下建筑按以下方法征稅:

對(duì)于工業(yè)房地產(chǎn)，房屋原價(jià)的50% ~ 60%視為應(yīng)稅房地產(chǎn)的原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅金額=應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)原值× [1-(10%-30%) ]× 1.2%

而房屋原價(jià)的70% ~ 80%作為應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅金額=應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)原值× [1-(10%-30%) ]× 1.2%

房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政、地方稅務(wù)部門在上述范圍內(nèi)確定。

(2)對(duì)于房地產(chǎn)租賃，房地產(chǎn)的租金收入是房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房地產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅，稅率為12%。

【例8】自用物業(yè)部分，非租賃用戶按物業(yè)殘值代為繳納房產(chǎn)稅。對(duì)于租金部分，房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)的租金收入計(jì)算繳納。

【例9】對(duì)于租賃物業(yè)，如果雙方簽訂的租賃合同約定有免租期，則物業(yè)所有人應(yīng)在免租期內(nèi)按物業(yè)原值繳納房產(chǎn)稅。財(cái)稅〔2010〕121號(hào))

【例10】自有商業(yè)物業(yè)一部分自用，另一部分出租，如何繳納房產(chǎn)稅:

自用按從價(jià)計(jì)征，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)殘值計(jì)征，租金按租金計(jì)征，房產(chǎn)稅按租金收入計(jì)征。

自用物業(yè)的原值*(自用面積/總面積)作為應(yīng)稅物業(yè)的原值。

對(duì)于租金部分，房產(chǎn)稅按租金收入的12%計(jì)算繳納。

【例11】出租屋租金應(yīng)包括出租屋及其他不可分割、不單獨(dú)計(jì)價(jià)的附屬設(shè)施和配套設(shè)施的租金收入。水電費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣費(fèi)等。包括在租金收入中，單獨(dú)定價(jià)的，可以扣除；無法單獨(dú)計(jì)價(jià)或者計(jì)價(jià)明顯偏高、劃分不清的，由稅務(wù)部門核定扣除。

【例12】合營(yíng)企業(yè)投資的房地產(chǎn)，根據(jù)合營(yíng)企業(yè)的具體情況，在征收房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)區(qū)別對(duì)待。房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，以房地產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)征收房產(chǎn)稅；對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資，收取固定收益，不承擔(dān)合營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的情形，實(shí)際上是以合營(yíng)企業(yè)的名義取得不動(dòng)產(chǎn)租金，房產(chǎn)稅由出租人根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，按照租金收入計(jì)算繳納。

7.個(gè)人住房房產(chǎn)稅

(1)個(gè)人所有的非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

(2)對(duì)于個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途。房地產(chǎn)租金收入作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)稅按4%的稅率征收。

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